Notar und Ablauf beim Immobilienkauf: Wer zahlt was?
Wer in Deutschland eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kauft, kommt am Notar nicht vorbei: Ein Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Viele Käufer und Verkäufer fragen sich dabei, wie der Ablauf genau aussieht – und wer welche Kosten trägt. Hier der Überblick.
Die Rolle des Notars
Der Notar ist neutral. Er vertritt weder den Käufer noch den Verkäufer, sondern sorgt dafür, dass der Vertrag rechtssicher ist und beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben. Er liest den Vertrag vollständig vor, erklärt die einzelnen Regelungen und überwacht anschließend die Abwicklung – von der Zahlung bis zur Eintragung im Grundbuch.
Der Ablauf in 7 Schritten
– Vertragsentwurf: Der Notar erstellt nach den Angaben von Käufer und Verkäufer einen Entwurf. Privatpersonen erhalten ihn in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin, um ihn in Ruhe prüfen zu können.
– Finanzierung klären: Vor der Beurkundung sollte die Finanzierungszusage der Bank schriftlich vorliegen.
– Beurkundung: Beim Notartermin wird der Vertrag vorgelesen, offene Fragen werden geklärt, dann unterschreiben beide Seiten.
– Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt eine Vormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Käufer ab – der Verkäufer kann die Immobilie danach nicht mehr an jemand anderen verkaufen.
– Genehmigungen und Löschungen: Der Notar holt u. a. die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht ein und kümmert sich um die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers.
– Fälligkeit und Zahlung: Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Danach erfolgt die Übergabe der Immobilie.
– Eigentumsumschreibung: Sobald der Kaufpreis bezahlt und die Grunderwerbsteuer beglichen ist, wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Wer zahlt was?
Das Gesetz regelt die Grundaufteilung: Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Im Kaufvertrag kann zwar etwas anderes vereinbart werden, in der Praxis bleibt es aber fast immer bei dieser Aufteilung.
Der Käufer zahlt in der Regel:
– Notarkosten für Kaufvertrag und Abwicklung
– Grundbuchkosten (Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung)
– Notar- und Grundbuchkosten für eine eigene Finanzierungsgrundschuld
– die Grunderwerbsteuer (in Rheinland-Pfalz 5,0 % des Kaufpreises)
Der Verkäufer zahlt in der Regel:
– die Löschung eigener Grundschulden oder sonstiger Belastungen
– ggf. Kosten für Unterlagen, die er für den Verkauf beschaffen muss
Für Notar und Grundbuch zusammen rechnet man erfahrungsgemäß mit etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis – sie sind also nicht verhandelbar.
Ein Rechenbeispiel
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € in Rheinland-Pfalz:
– Grunderwerbsteuer (5,0 %): 15.000 €
– Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %): rund 4.500 bis 6.000 €
Hinzu kommt gegebenenfalls die Maklerprovision. Wie diese zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, erklären wir in unserem Beitrag «Wohnung oder Haus verkaufen: Wer zahlt die Maklerprovision?».
Unser Tipp
Lesen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig und notieren Sie Ihre Fragen vor dem Termin. Achten Sie besonders auf Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände (z. B. Einbauküche) und Regelungen zu bekannten Mängeln. Wenn Sie die Nebenkosten vorab durchrechnen möchten, hilft Ihnen unser Renditerechner.
Sie planen einen Kauf oder Verkauf in Koblenz und Umgebung? Sprechen Sie uns gern an – wir begleiten Sie bis zum Notartermin.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.