Nebenkosten: Was zahlt der Mieter, was der Vermieter?
Nebenkosten sorgen bei Vermietern und Mietern regelmäßig für Fragen. Wer zahlt was? Was darf überhaupt auf den Mieter umgelegt werden? Und warum ist das Hausgeld einer Eigentumswohnung nicht dasselbe wie die Nebenkosten des Mieters? Hier die wichtigsten Antworten – kurz und verständlich.
Hausgeld und Nebenkosten – zwei verschiedene Zahlungen
Das Hausgeld zahlt der Eigentümer einer Wohnung monatlich an die Eigentümergemeinschaft (WEG). Darin steckt alles, was für das Haus anfällt: Wasser, Heizung, Hausreinigung, Versicherung, aber auch die Hausverwaltung und die Erhaltungsrücklage.
Der Mieter zahlt dagegen eine Nebenkostenvorauszahlung an den Vermieter – und zwar nur für den umlagefähigen Teil.
Ein vereinfachtes Beispiel: Das Hausgeld beträgt 350 € im Monat. Davon sind 230 € umlagefähig, die der Mieter über seine Vorauszahlung trägt. Die übrigen 120 € (Verwaltung, Rücklage) zahlt der Eigentümer selbst aus der Kaltmiete. Die tatsächliche Aufteilung ist in jedem Haus anders.
Wichtig für Käufer: Die Höhe des Hausgelds allein sagt wenig über die Belastung des Eigentümers aus. Entscheidend ist der nicht umlagefähige Anteil.
Was der Vermieter umlegen darf
Welche Kosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Umgelegt werden dürfen sie nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Typisch sind:
– Grundsteuer
– Wasser, Abwasser und Müllabfuhr
– Heizung und Warmwasser
– Hausreinigung, Gartenpflege und Hausmeister
– Betrieb und Wartung des Aufzugs
– Allgemeinstrom, z. B. Treppenhausbeleuchtung
– Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung
– Schornsteinfeger
Was der Vermieter selbst trägt
– Kosten der Hausverwaltung, Kontoführung und Buchhaltung
– Erhaltungsrücklage und Reparaturen (Instandhaltung)
– Kosten leerstehender Wohnungen
– Kabelanschluss: Seit dem 1. Juli 2024 darf er nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Mieter schließen ihren TV-Vertrag selbst ab.
Heizkosten und CO₂-Kosten
Heizkosten müssen zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden (Heizkostenverordnung). Die CO₂-Kosten für Gas und Heizöl werden seit 2023 nach einem Stufenmodell geteilt: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto größer der Anteil des Vermieters – bis zu 95 Prozent.
Die 12-Monats-Falle
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter zustellen. Entscheidend ist der Zugang beim Mieter, nicht die Zahlung.
Ein Beispiel: Für das Jahr 2025 ergibt sich eine Nachzahlung von 400 €. Erhält der Mieter die Abrechnung bis zum 31.12.2026, muss er zahlen. Kommt sie erst im Januar 2027, kann der Vermieter die 400 € in der Regel nicht mehr verlangen.
Das gilt meist auch dann, wenn die Hausverwaltung die Hausgeldabrechnung zu spät geliefert hat. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nachweislich nicht zu vertreten hat, bleibt die Nachforderung bestehen.
Umgekehrt gilt: Ein Guthaben des Mieters muss der Vermieter auch nach Ablauf der Frist auszahlen. Die Frist trifft also nur den Vermieter.
Der Mieter kann innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung Einwände erheben und die Belege einsehen.
Tipp für Vermieter
Vereinbaren Sie die Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich und setzen Sie die Vorauszahlung realistisch an. Wer seine Hausgeldabrechnung erst spät von der Verwaltung erhält, sollte rechtzeitig nachhaken – sonst verfällt die Nachzahlung.
Eine Alternative ist die Pauschalmiete: Dann sind die Nebenkosten fest in der Miete enthalten und es entfällt die jährliche Abrechnung. Das Risiko steigender Kosten liegt dann allerdings beim Vermieter.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.