Mietrendite und Kaufpreisfaktor: So rechnen Sie richtig
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, möchte wissen: Lohnt sich das? Zwei Kennzahlen geben einen schnellen ersten Eindruck – die Mietrendite und der Kaufpreisfaktor. Beide sind einfach zu berechnen, werden aber oft falsch verstanden.
Die Bruttomietrendite
Sie zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises jedes Jahr als Kaltmiete zurückfließen.
- Formel: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
- Beispiel: 9.000 Euro Jahresmiete ÷ 200.000 Euro Kaufpreis × 100 = 4,5 Prozent
Der Kaufpreisfaktor
Er ist die Umkehrung der Bruttorendite und zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.
- Formel: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
- Beispiel: 200.000 Euro ÷ 9.000 Euro = Faktor 22,2
Je niedriger der Faktor, desto günstiger ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete. In begehrten Lagen sind höhere Faktoren üblich, in ländlichen Regionen niedrigere.
Die Nettomietrendite – die ehrlichere Zahl
Die Bruttorendite lässt zwei wichtige Punkte weg: die Kaufnebenkosten und die Kosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann.
- Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz: 5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2 Prozent Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision
- Nicht umlagefähige Kosten: zum Beispiel Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen
Beispiel: Zum Kaufpreis von 200.000 Euro kommen 21.140 Euro Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, 3,57 Prozent Provision). Gesamtinvestition: 221.140 Euro. Nach Abzug von 1.200 Euro nicht umlagefähiger Kosten bleiben 7.800 Euro im Jahr. Nettomietrendite: 7.800 ÷ 221.140 × 100 = rund 3,5 Prozent – deutlich weniger als die 4,5 Prozent brutto.
Worauf Sie zusätzlich achten sollten
- Ist-Miete statt Wunschmiete: Rechnen Sie mit der tatsächlich gezahlten Miete laut Mietvertrag, nicht mit einer erhofften.
- Zustand und Lage: Ein niedriger Faktor kann auch auf Sanierungsbedarf oder eine schwache Lage hinweisen.
- Finanzierung: Zinsen und Tilgung entscheiden, ob am Monatsende ein Plus oder ein Minus steht.
Selbst nachrechnen
Mit unserem kostenlosen Renditerechner können Sie Ihre eigenen Zahlen durchspielen – inklusive Kaufnebenkosten und Finanzierung. Für eine persönliche Einschätzung eines konkreten Objekts sprechen Sie uns gerne an.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Anlageberatung. Stand: Oktober 2026.