Mieterhöhung: Wann und um wie viel darf der Vermieter erhöhen?
Steigende Kosten für Instandhaltung, Versicherung und Kredite – viele Vermieter fragen sich, ob und wie stark sie die Miete anpassen dürfen. Das Gesetz erlaubt Mieterhöhungen, setzt aber klare Grenzen. Wer die Regeln kennt, vermeidet Streit und unwirksame Schreiben.
Drei Wege zur höheren Miete
Im laufenden Mietverhältnis gibt es im Wesentlichen drei Möglichkeiten:
– Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
– Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB)
– Staffel- oder Indexmiete, wenn sie bereits im Mietvertrag vereinbart wurde (§§ 557a, 557b BGB)
Daneben können sich die Betriebskostenvorauszahlungen ändern – das ist aber keine Mieterhöhung im eigentlichen Sinn.
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der häufigste Weg: Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Miete, die der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Dabei gelten feste Fristen:
– Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein.
– Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
– Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Die Kappungsgrenze: 20 Prozent in drei Jahren
Auch wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Grenze auf 15 Prozent senken.
In Rheinland-Pfalz gilt die abgesenkte Grenze nach unserem Kenntnisstand (November 2026) nur in einigen Städten und Gemeinden im Süden des Landes, etwa in Mainz, Ludwigshafen, Landau und Speyer. Koblenz und die Nachbarorte wie Lahnstein, Vallendar oder Neuwied gehören nicht dazu – hier bleibt es bei 20 Prozent.
So muss das Schreiben aussehen
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen – ein Brief oder eine E-Mail genügt – und es muss begründet werden. Als Begründung erlaubt das Gesetz:
– einen Mietspiegel
– eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
– ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
– drei vergleichbare Wohnungen mit ihrer Miete
Die Stadt Koblenz veröffentlicht einen eigenen Mietspiegel (aktuell für 2025/2026). In kleineren Nachbarorten gibt es oft keinen eigenen Mietspiegel – dann sind Vergleichswohnungen oder ein Gutachten der übliche Weg. Gibt es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte im Schreiben auch dann nennen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Fristen für den Mieter
Der Mieter hat Zeit zum Überlegen: bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Stimmt er zu, zahlt er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats.
Ein Beispiel: Das Schreiben geht am 10. November zu. Der Mieter kann bis Ende Januar zustimmen, die höhere Miete gilt ab 1. Februar.
Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen. Der Mieter wiederum hat bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang kündigen – dann tritt die Erhöhung nicht ein.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Hat der Vermieter modernisiert – zum Beispiel Fenster erneuert, gedämmt oder eine neue Heizung eingebaut –, kann er jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Kosten für reine Instandhaltung werden vorher abgezogen.
Auch hier gibt es eine Obergrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter um höchstens 2 Euro. Für kleinere Maßnahmen bis 10.000 Euro gibt es ein vereinfachtes Verfahren mit einem pauschalen Abzug von 30 Prozent für Instandhaltung.
Staffelmiete und Indexmiete
Wer bereits im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart hat, legt die künftigen Erhöhungen von Anfang an als Geldbetrag fest. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten. Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex; auch hier bleibt die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert. Die Anpassung kündigt der Vermieter in Textform an, sie gilt ab dem übernächsten Monat.
Wichtig: Neben einer Staffel- oder Indexmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. Der Gesetzgeber berät derzeit über weitere Änderungen bei der Indexmiete – beschlossen ist bisher nichts.
Häufige Fehler
– Das Schreiben ist nicht oder falsch begründet.
– Die 15-Monats-Frist oder die Jahresfrist wird nicht eingehalten.
– Die Kappungsgrenze wird übersehen.
– Nicht alle Mieter, die im Vertrag stehen, erhalten das Schreiben.
– Die Miete wird einfach einseitig erhöht, ohne Zustimmung des Mieters.
Ein fehlerhaftes Erhöhungsverlangen ist meist unwirksam – dann beginnen die Fristen von vorne.
Grenze nach oben: Mietpreisüberhöhung
Unabhängig von der Mieterhöhung gilt: Liegt die Miete unter Ausnutzung eines knappen Angebots mehr als 20 Prozent über der üblichen Miete, kann das eine Ordnungswidrigkeit sein (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz), mit Bußgeld bis zu 50.000 Euro.
Fazit
Eine Mieterhöhung ist erlaubt, wenn Fristen, Kappungsgrenze und Begründung stimmen. In Koblenz und Umgebung gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren; als Begründung bietet sich der Koblenzer Mietspiegel an. Wer sorgfältig vorgeht, vermeidet unwirksame Schreiben und Streit mit dem Mieter.
IVLEV-INVEST unterstützt Vermieter in Koblenz und Umgebung bei der Vermietung – von der Einschätzung der marktüblichen Miete bis zur Auswahl passender Mieter. Sprechen Sie uns gerne an.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Ihren Eigentümerverein. Stand: November 2026.