Immobilie geerbt: Verkaufen, vermieten oder behalten?
Eine Immobilie zu erben ist oft beides: ein wertvolles Vermögen und eine Aufgabe, die viele Fragen aufwirft. Gerade in einer emotional schweren Zeit müssen Fristen beachtet und Entscheidungen getroffen werden. Hier erfahren Sie, welche Schritte wichtig sind und welche Möglichkeiten Sie haben.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbe annehmen oder ausschlagen: Die Frist für eine Ausschlagung beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Prüfen Sie früh, ob die Immobilie mit hohen Schulden belastet ist.
- Nachweis als Erbe: Für das Grundbuch benötigen Sie meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Grundbuch berichtigen: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fallen dafür in der Regel keine Grundbuchgebühren an.
- Finanzamt informieren: Der Erbfall muss dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten angezeigt werden.
- Laufende Kosten im Blick behalten: Versicherung, Grundsteuer, Hausgeld und Energie laufen weiter – auch wenn die Immobilie leer steht.
Erbschaftsteuer: Oft fällt weniger an als gedacht
Die persönlichen Freibeträge sind großzügig: Ehepartner können 500.000 Euro, Kinder je 400.000 Euro und Enkel 200.000 Euro steuerfrei erben. Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen haben dagegen nur 20.000 Euro Freibetrag.
Besonders wichtig ist das sogenannte Familienheim: Wer die selbst genutzte Wohnung oder das Haus der Eltern oder des Ehepartners erbt und zehn Jahre selbst darin wohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen ganz von der Erbschaftsteuer befreit sein. Für Kinder gilt die Befreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.
Erbengemeinschaft: Alle müssen mitziehen
Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie können sie nur gemeinsam entscheiden – ein Verkauf ist also nur möglich, wenn alle zustimmen. Können sich die Erben nicht einigen, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung, bei der der Erlös oft deutlich unter dem Marktwert liegt. Eine frühzeitige, sachliche Bewertung der Immobilie hilft, eine faire Lösung für alle zu finden.
Möglichkeit 1: Selbst nutzen
Wer selbst einzieht, spart Miete und kann unter Umständen die Erbschaftsteuer-Befreiung für das Familienheim nutzen. Prüfen Sie aber ehrlich, ob Lage, Größe und Zustand zu Ihrem Leben passen – und ob Modernisierungen anstehen.
Möglichkeit 2: Vermieten
Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen und erhält das Vermögen. Gleichzeitig übernehmen Sie Verantwortung als Vermieter: Mieterauswahl, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung. Rechnen Sie vorher durch, ob sich die Vermietung nach allen Kosten wirklich lohnt.
Möglichkeit 3: Verkaufen
Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse – besonders in einer Erbengemeinschaft. Steuerlich wichtig: Erben übernehmen beim Verkauf die Haltedauer des Verstorbenen. Lag dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn aus dem Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer kommt es darauf an, wie die Immobilie genutzt wurde.
Unser Tipp: Erst bewerten, dann entscheiden
Treffen Sie keine Entscheidung unter Zeitdruck. Eine realistische Einschätzung des Marktwerts ist die beste Grundlage – für den Verkauf, für die Vermietung und für die Einigung unter Miterben. Gerne erstellen wir Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Werteinschätzung und begleiten Sie bei allen weiteren Schritten.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Fragen zu Erbschaftsteuer und Erbrecht wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Fachanwalt.