Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung
Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder neu vermieten möchte, braucht einen gültigen Energieausweis. Das klingt nach Formalität – in der Praxis führt ein fehlender oder abgelaufener Ausweis aber oft zu Verzögerungen und im schlimmsten Fall zu einem Bußgeld. Dazu kommt: Seit Ende Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und zum 1. Januar 2027 ändern sich die Regeln für den Energieausweis. Hier finden Sie den aktuellen Stand kompakt erklärt.
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Ein Energieausweis ist immer dann nötig, wenn eine Immobilie einen neuen Nutzer oder Eigentümer bekommt:
– beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung
– bei der Neuvermietung, Verpachtung oder beim Leasing
– bei jedem Neubau
Keinen Energieausweis brauchen Sie, wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, sie erben oder verschenken oder ein bestehendes Mietverhältnis einfach weiterläuft.
Wann muss der Ausweis vorliegen?
Der Energieausweis muss nicht erst beim Notar da sein, sondern deutlich früher:
– In der Anzeige: Wer in Immobilienportalen oder Zeitungen inseriert, muss bereits dort bestimmte Energiekennwerte angeben.
– Bei der Besichtigung: Der Ausweis muss spätestens dann unaufgefordert vorgelegt oder gut sichtbar ausgehängt werden.
– Nach Vertragsschluss: Käufer oder Mieter erhalten unverzüglich das Original oder eine Kopie.
Der Satz „Der Ausweis ist beantragt“ reicht bei der Besichtigung nicht aus.
Diese Angaben gehören in die Immobilienanzeige
In kommerziellen Anzeigen müssen folgende Angaben aus dem Energieausweis stehen:
– Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
– Energiekennwert in kWh pro Quadratmeter und Jahr
– wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Öl, Fernwärme)
– Baujahr des Gebäudes
– bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Diese Pflicht betrifft Eigentümer ebenso wie Makler. Fehlende Angaben sind nicht nur ein Bußgeldrisiko, sondern können auch wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach sich ziehen.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:
– Verbrauchsausweis: beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre laut Heizkostenabrechnungen. Er ist günstig und schnell erstellt, hängt aber stark vom Verhalten der Bewohner ab.
– Bedarfsausweis: berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz und Heiztechnik, also aus Wänden, Fenstern, Dach, Dämmung und Heizung. Er ist aufwendiger, aber objektiver und besser vergleichbar.
Bis Ende 2026 gilt: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht. In allen anderen Fällen haben Eigentümer von Wohngebäuden die Wahl.
Als grobe Orientierung: Ein Verbrauchsausweis kostet für ein Einfamilienhaus meist etwa 50 bis 150 Euro, ein Bedarfsausweis mit Begehung eher 300 bis 500 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern liegen die Kosten höher, verteilen sich aber auf alle Einheiten.
Eigentumswohnung: Der Ausweis gilt für das ganze Haus
Ein häufiger Irrtum: Für eine einzelne Eigentumswohnung wird kein eigener Energieausweis erstellt. Er gilt immer für das gesamte Gebäude. Zuständig ist in der Praxis die Hausverwaltung, die im Auftrag der Eigentümergemeinschaft einen berechtigten Aussteller beauftragt.
Für Verkäufer heißt das: Fragen Sie früh bei der Verwaltung nach, ob ein gültiger Ausweis vorliegt. Muss erst ein Beschluss der Eigentümerversammlung gefasst werden, können Wochen vergehen.
Gültigkeit und Ausnahmen
Ein Energieausweis ist zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Das Datum „Gültig bis“ steht auf der ersten Seite – prüfen Sie es, bevor die Vermarktung beginnt. Jeder gültige Ausweis trägt außerdem eine Registriernummer.
Ausgenommen von der Pflicht sind unter anderem kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Baudenkmäler sind bis Ende 2026 ebenfalls befreit – das ändert sich jedoch zum Jahreswechsel.
Was sich ab 1. Januar 2027 ändert
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Die neuen Regeln für den Energieausweis gelten aber erst ab dem 1. Januar 2027. Die wichtigsten Neuerungen:
– Digital: Neue Energieausweise werden digital und maschinenlesbar ausgestellt, eine Papierfassung gibt es nur noch auf Wunsch.
– Mehr Inhalte: Der Ausweis enthält künftig deutlich mehr Angaben, etwa zu Treibhausgasemissionen, zum Alter der Heizung und konkretere Modernisierungsempfehlungen.
– Neuer Anlass: Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags löst die Pflicht aus, wenn noch kein gültiger Ausweis vorliegt.
– Baudenkmäler: Die bisherige Ausnahme entfällt. Wer eine Wohnung in einem denkmalgeschützten Haus verkauft oder vermietet, braucht dann ebenfalls einen Ausweis.
– Mehr Wahlfreiheit bei Wohngebäuden: Die Bedarfsausweis-Pflicht für kleine, unsanierte Häuser mit Bauantrag vor 1977 entfällt. Für den Verbrauchsausweis reichen dann Verbrauchsdaten aus zwei statt drei Jahren.
– Gewerbe und gemischt genutzte Gebäude: Der Verbrauchsausweis ist nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich dem Wohnen dienen. Für Nichtwohngebäude gilt eine neue Skala von A bis G.
Wichtig: Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala von A+ bis H bestehen. Die vielfach angekündigte EU-Skala von A bis G betrifft in Deutschland nur Nichtwohngebäude. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit – ein Umtausch ist nicht nötig.
Was droht bei Verstößen?
Wer den Energieausweis bei der Besichtigung nicht vorlegt, ihn nach Vertragsschluss nicht übergibt oder Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig. Es drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro. Der Kauf- oder Mietvertrag bleibt zwar wirksam – ein guter Start in die Vermarktung sieht aber anders aus.
Unser Tipp aus der Praxis
Prüfen Sie den Energieausweis, bevor Sie ein Inserat schalten oder einen Makler beauftragen: Ist er noch gültig? Liegt er vollständig vor? Passt die Ausweisart zu Ihrem Gebäude? Wer seinen Ausweis ohnehin bald erneuern muss, sollte prüfen, ob eine Ausstellung noch 2026 oder erst 2027 günstiger ist – das hängt vom Gebäudetyp ab.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten und sind unsicher, ob Ihre Unterlagen vollständig sind? Sprechen Sie uns an – wir prüfen das gemeinsam mit Ihnen, bevor die Vermarktung startet.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.