Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Worauf Anleger achten sollten
Eine vermietete Eigentumswohnung gilt als solide Geldanlage: Die Miete bringt laufende Einnahmen, der Mieter zahlt einen Teil des Kredits ab, und langfristig kann die Immobilie an Wert gewinnen. Ob sich der Kauf lohnt, entscheidet sich aber nicht am schönen Exposé, sondern an den Zahlen und Unterlagen. Hier die wichtigsten Punkte, die Anleger vor dem Kauf prüfen sollten.
Lage zuerst – auch bei kleinen Wohnungen
Die Lage bestimmt, wie schnell und zu welcher Miete sich eine Wohnung vermieten lässt. Wichtig sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Arbeitgeber und Hochschulen in der Nähe. In Koblenz sorgen zum Beispiel Bundeswehr, Behörden, Kliniken und die Hochschulen für eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen – auch in Nachbarorten wie Lahnstein oder Vallendar.
Ist-Miete statt Wunsch-Miete
Rechnen Sie immer mit der Miete, die tatsächlich gezahlt wird, nicht mit einer möglichen Zukunftsmiete. Lassen Sie sich den Mietvertrag, die letzten Mieterhöhungen und gegebenenfalls Kontoauszüge zeigen. Liegt die Miete deutlich unter dem Markt, ist eine Erhöhung nur im gesetzlichen Rahmen möglich – nicht von heute auf morgen.
Rendite richtig berechnen
Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis) ist nur ein erster Anhaltspunkt. Aussagekräftiger ist die Nettorendite: Dabei werden Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision sowie die nicht umlagefähigen Kosten berücksichtigt. Wie Sie Mietrendite und Kaufpreisfaktor genau berechnen, erklären wir in unserem Ratgeber-Artikel «Mietrendite und Kaufpreisfaktor: So rechnen Sie richtig».
Hausgeld und Rücklagen prüfen
Als Eigentümer zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft. Ein Teil davon kann auf den Mieter umgelegt werden, ein anderer nicht – etwa Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage. Diese Kosten mindern Ihre Rendite. Prüfen Sie außerdem, wie hoch die Rücklage der Gemeinschaft ist: Ist sie sehr niedrig, drohen bei größeren Reparaturen Sonderumlagen.
Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf sehen
– Grundbuchauszug
– Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
– Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
– Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung
– Höhe der Erhaltungsrücklage
– Mietvertrag und Nachweise über Mietzahlungen
– Energieausweis
Gerade die Protokolle verraten viel: geplante Sanierungen, Streit in der Gemeinschaft oder bereits beschlossene Sonderumlagen.
Zustand von Haus und Wohnung
Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen kosten viel Geld, wenn sie erneuert werden müssen. Fragen Sie, wann was zuletzt gemacht wurde und was in den nächsten Jahren ansteht. Bei älteren Gebäuden lohnt sich der Blick eines Sachverständigen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel «Versteckte Preisrisiken: Worauf Käufer vor dem Kauf achten sollten».
Steuerliche Aspekte
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, dafür können Anleger Kosten absetzen: Kreditzinsen, nicht umlagefähige Nebenkosten, Reparaturen und die Abschreibung auf das Gebäude (AfA). Wie hoch die Abschreibung ausfällt, hängt unter anderem vom Baujahr ab. Beim späteren Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann Spekulationssteuer anfallen. Lassen Sie sich hierzu immer individuell von Ihrem Steuerberater beraten.
Finanzierung mit Puffer planen
Rechnen Sie mit Leerstand, Mietausfall und steigenden Kosten. Eine Finanzierung, die nur aufgeht, wenn alles perfekt läuft, ist ein Risiko. Ein finanzieller Puffer für Reparaturen und einige Monate ohne Miete gibt Sicherheit.
Fazit
Eine Eigentumswohnung kann eine sehr gute Kapitalanlage sein – wenn Lage, Miete, Hausgeld und Zustand stimmen und die Zahlen ehrlich gerechnet sind. Wer die Unterlagen gründlich prüft, erkennt Risiken, bevor sie teuer werden.
Sie suchen eine passende Wohnung als Kapitalanlage oder möchten ein Angebot prüfen lassen? IVLEV-INVEST unterstützt Sie in Koblenz und Umgebung – sprechen Sie uns gerne an.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.