Eigenbedarf: Wann darf der Vermieter kündigen?
Wer eine Wohnung unbefristet vermietet, kann den Mietvertrag nicht einfach beenden. Das Gesetz verlangt ein berechtigtes Interesse. Der wichtigste Fall in der Praxis ist der Eigenbedarf: Der Vermieter braucht die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige. Hier lesen Sie, was dabei gilt – und welche Fehler eine Kündigung scheitern lassen.
Was bedeutet Eigenbedarf?
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darf der Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung benötigt für:
– sich selbst,
– seine Familienangehörigen,
– Angehörige seines Haushalts, zum Beispiel Lebensgefährten oder eine Pflegekraft.
„Benötigen“ heißt nicht, dass eine Notlage vorliegen muss. Es genügt ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund – etwa ein kürzerer Arbeitsweg, mehr Platz für die Familie oder die Nähe zu pflegebedürftigen Eltern. Der Wunsch muss aber ernsthaft und konkret sein, nicht nur eine vage Idee für „irgendwann später“.
Wer zählt als Familienangehöriger?
Unstreitig dazu gehören:
– Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern,
– Geschwister,
– Ehepartner und eingetragene Lebenspartner.
Bei entfernteren Verwandten wie Nichten oder Neffen kommt es auf den Einzelfall an – vor allem darauf, wie eng die persönliche Bindung tatsächlich ist. Cousins, Schwager oder Freunde reichen in der Regel nicht aus.
Gehört die Wohnung einer GmbH oder einer anderen juristischen Person, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich – eine Firma kann nicht selbst wohnen.
Form und Begründung der Kündigung
– Schriftlich, mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter – E-Mail oder WhatsApp genügen nicht.
– Die Person, für die die Wohnung benötigt wird, muss genannt werden.
– Der Grund muss nachvollziehbar beschrieben sein: Warum gerade diese Wohnung, warum jetzt?
– Der Mieter sollte auf sein Widerspruchsrecht sowie Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen werden.
Fehlt die Begründung oder ist sie zu allgemein, ist die Kündigung bereits aus formalen Gründen unwirksam.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Die Frist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):
– bis 5 Jahre: 3 Monate,
– ab 5 Jahren: 6 Monate,
– ab 8 Jahren: 9 Monate.
Damit der laufende Monat mitzählt, muss die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag des Monats zugehen.
Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentum
Wurde eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft, kann sich der Käufer frühestens nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Wer eine vermietete Wohnung kauft, um später selbst einzuziehen, sollte das unbedingt vor dem Kauf prüfen lassen.
Wann scheitert die Kündigung?
– Vorhersehbarer Bedarf: War der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrags absehbar und wurde der Mieter nicht darauf hingewiesen, kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein.
– Weit überhöhter Bedarf: Eine sehr große Wohnung für eine einzelne Person, die nur gelegentlich in der Stadt ist, wird von Gerichten kritisch geprüft.
– Vorratskündigung: „Vielleicht ziehen wir in ein paar Jahren ein“ reicht nicht.
– Formfehler: fehlende Unterschrift, fehlende oder zu allgemeine Begründung.
Außerdem gilt: Wird im selben Haus vor Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung des Vermieters frei, muss er sie dem Mieter anbieten. Fällt der Eigenbedarf vor Ende der Kündigungsfrist weg, muss er den Mieter darüber informieren. Wer das versäumt, riskiert Schadensersatz.
Härtefall: Der Widerspruch des Mieters
Auch eine wirksame Kündigung kann scheitern, wenn der Auszug für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 574 BGB) – etwa bei schwerer Krankheit, hohem Alter mit tiefer Verwurzelung im Umfeld oder wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden ist. Der Mieter muss schriftlich widersprechen, spätestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten im Einzelfall ab. Das Mietverhältnis kann befristet oder sogar auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Wer Eigenbedarf nur behauptet – etwa um teurer neu zu vermieten oder die Wohnung leer zu verkaufen –, macht sich schadensersatzpflichtig: Umzugskosten, Maklerkosten und die Mietdifferenz für eine teurere Ersatzwohnung können auf ihn zukommen. Zieht nach der Kündigung niemand ein, muss der Vermieter plausibel erklären, warum. Im schlimmsten Fall kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf sogar strafrechtliche Folgen haben.
Tipp für Vermieter: frühzeitig planen
Wer schon heute weiß, dass er die Wohnung später selbst nutzen möchte, hat bessere Wege als eine spätere Kündigung:
– Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Die Befristung wird bereits bei Vertragsabschluss schriftlich mit dem konkreten Grund begründet, zum Beispiel die spätere Eigennutzung durch die Tochter.
– Vermietung an einen gewerblichen Mieter, der die Wohnung möbliert auf Zeit weitervermietet: Hier gilt das flexiblere Gewerbemietrecht – mehr dazu in unserem Beitrag zur möblierten Vermietung auf Zeit.
– Vor einem Verkauf: Eine vermietete Wohnung erzielt oft einen niedrigeren Preis als eine bezugsfreie. Ob sich Abwarten, eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter oder der Verkauf im vermieteten Zustand lohnt, lässt sich nur am konkreten Objekt beurteilen.
Fazit
Eigenbedarf ist ein legitimer Kündigungsgrund – aber nur, wenn er ernsthaft, konkret und sauber begründet ist. Die meisten Kündigungen scheitern nicht am Bedarf selbst, sondern an Formfehlern oder fehlender Planung.
Sie überlegen, Ihre vermietete Wohnung selbst zu nutzen, zu verkaufen oder anders zu vermieten? Wir besprechen Ihre Möglichkeiten gern persönlich und unverbindlich.
Stand: Oktober 2026. Im Bundestag werden derzeit Änderungen am Mietrecht beraten, darunter Vorschläge zur Einschränkung der Eigenbedarfskündigung. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder Ihren Haus- und Grundbesitzerverein.